L’assurance « loyers impayés » est un contrat d’assurance qui indemnise le propriétaire d’un bien immobilier quand les loyers ne sont pas payés par le locataire. Si vous envisagez de faire un investissement locatif, la signature d’un tel contrat devrait faire partie de vos priorités.
Qu’est-ce qu’une assurance « loyers impayés » ?
L’assurance « loyers impayés » est une assurance qui permet de sécuriser les revenus du propriétaire bailleur et le protéger contre les risques locatifs. Également appelée garantie des loyers impayés, ou GLI, cette assurance entre notamment en jeu en cas de loyers et charges impayés, de détériorations immobilières, de frais générés suite à un contentieux et même de départ prématuré du locataire. Elle est délivrée par des compagnies privées.
Il est vrai que les bailleurs ont la possibilité de demander une caution solidaire. Mais la fiabilité de cette garantie n’est pas sûre, surtout s’il s’agit d’une personne physique, notamment dans une situation d’insolvabilité ou de refus de payer. Une assurance « loyers impayés » est un contrat qui donne plus de certitudes dans la couverture du bailleur en cas d’impayés de loyers ou de dégradations allant au-delà du montant du dépôt de garantie.
Les garanties d’une assurance « loyers impayés »
Les contrats d’assurance « loyers impayés » proposent le plus souvent les garanties suivantes :
- Prise en charge des loyers impayés : lorsqu’il y a défaillance du locataire, les loyers sont pris en charge par l’assurance après le délai de franchise s’il est prévu, de même que les charges et les taxes et les indemnités d’occupation, et ce, quel que soit ce qui est à la base de la défaillance. Les sommes non perçues sont conservées par le propriétaire bailleur durant les quelques mois de la période de franchise. Notez que cette garantie est limitée dans le temps ou limitée en montant.
- Prise en charge des détériorations et dégradations que le dépôt de garantie ne peut pas gérer. Mais il faut que celles-ci soient imputables au locataire. En outre, cette garantie doit être souscrite, car elle est très souvent en option chez certains assureurs. Sachez également qu’elle est limitée en montant et soumise à franchise
- Prise en charge des frais de contentieux dus à la situation d’impayés, notamment les frais de justice, d’huissier et de recouvrement
- Si le locataire décède ou libère le bien de façon prématurée, le propriétaire est indemnisé jusqu’à ce que les locaux soient récupérés. Il s’agit d’une garantie qui peut faire partie de celles de base tout comme elle peut être proposée en option. Tout dépend des contrats. Notez que le départ du locataire est prématuré généralement en cas de non-respect du délai de préavis ou de départ à la cloche de bois.
Dans certains contrats, est proposée en option une garantie dite « vacance locative ». Elle permet de recevoir une indemnisation pour la période entre deux locataires durant laquelle aucun loyer n’est perçu par le bailleur. La plupart du temps, des plafonds de garanties et des franchises sont présents dans le contrat.
Coût d’une assurance « loyers impayés »
À l’instar des autres assurances, l’assurance « loyers impayés » a un coût. Le montant à verser pour la cotisation est exprimé en pourcentage du loyer annuel du logement concerné. À cela, s’ajoutent les honoraires fixes des assureurs.
Il est bon de savoir qu’en général, les assureurs ont tendance à proposer des options avec surcoût. Mais les prix ne sont pas fixes et dépendent de la politique de tarification de chaque compagnie.
Généralement, le tarif d’une assurance « loyers impayés » est compris entre 2 et 5% du loyer annuel. Tout dépend des compagnies d’assurance et des options souscrites. En moyenne, cela équivaut à un peu moins la moitié d’un loyer. Il est bon de savoir que les cotisations sont déductibles des revenus fonciers, une réalité qui réduit le coût et fait que cette assurance est attractive quand on est bailleur.
Comment souscrire une assurance loyers impayés ?
Pour souscrire une assurance loyers impayés, il faut d’abord trouver un organisme qui en propose. En effet, la plupart de prestataires qui vendent des assurances multirisques habitation proposent également ce type d’assurance. Cependant, il convient de préciser que chacun de ces assureurs pratiquent des tarifs différents, d’où la nécessité de comparer ces différentes offres pour choisir la meilleure. Pour vous aider dans votre choix, consultez ce lien https://www.assurland.com/assurance-habitation/profil/assurance-proprietaire/assurance-loyer-impaye.html. Après avoir trouvé le prestataire idéal pour vous, vous devez vous assurer que vous remplissez toutes les conditions requises pour souscrire à ce contrat. Ces conditions sont les suivantes :
- Le bien immobilier à assurer doit être la résidence principale du locataire : l’assurance loyers impayés n’est pas valable pour les résidences secondaires, pour les logements de fonction ou pour les locations saisonnières. Par contre, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation, vous pouvez souscrire à ce contrat.
- Le montant du loyer du local à assurer ne doit pas dépasser la limite fixée par l’assureur : chaque assureur définit un loyer maximum qu’il est prêt à couvrir. Ce montant se situe généralement autour de 2 000 et 2 500 €.
- La solvabilité du locataire : pour qu’un organisme accepte d’assurer un logement contre les défauts de paiement, il faut que le locataire soit solvable. Le propriétaire doit donc avoir à sa disposition les documents attestant de la solvabilité de ce dernier. Il s’agit de : les bulletins de salaire des trois derniers mois (avec un revenu mensuel au moins 2.85 fois supérieur au loyer), un RIB, une pièce d’identité, un contrat de travail valide, les avis d’impositions les plus récents, une attestation (pour les locataires qui touchent une prestation de la CAF).
Si vous remplissez toutes ces conditions, vous devez vous rendre dans l’agence choisie ou sur sa plateforme, et suivre les indications qui vous seront données. Pour une souscription en ligne, vous aurez juste besoin de quelques minutes.
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